福岡の相続税専門税理士事務所「武内相続センター」です。
令和６年４月１日から、自宅や土地など不動産の所有者が亡くなった時、
その所有権を相続人に移す手続きが義務化されました（相続登記の義務化）。
この「相続登記の義務化」について、ポイントをわかりやすく簡単に解説します。
「相続登記の義務化」概要
- 相続登記とは、亡くなった所有者の不動産を相続人に引き継ぐための手続きで、法務局に申請する必要があります。
- 申請期限は、相続開始を知った日から3年以内。期限内に登記を行わないと、最大10万円の過料が課されます。「正当な理由」がある場合には、過料が免除される可能性があります。
- 令和6年4月以前に相続した不動産も、令和9年3月31日までに相続登記する義務があります。
- 令和7年3月31日までに相続登記し、かつ、一定条件を満たす場合は、登録免許税が免税されます。
- 住所や氏名の変更があった場合も、2年以内に登記が必要です。
相続登記とは？
相続登記とは不動産の相続が発生した際に行う手続きです。
具体的には、自宅・建物・土地など不動産の所有者（被相続人）が亡くなった際、
その所有権を相続人に移す（書き換える）手続き、つまり名義人を変更する手続きのことです。
名義人を変更するには、法務局へ申請する必要があります。
（相続税の申告書を提出しただけでは自動的に変更されません。）
以前は相続登記の申請は義務ではありませんでした。
しかし、所有者不明土地が全国で増加していることが社会問題となっており、
政府は令和６年４月から相続登記を義務化することを決定しました。
令和6年4月1日以降に相続した場合は、3年以内に相続登記を。
相続（遺言を含む。）により不動産の所有権を取得した相続人は、相続の開始があったことを知り且つ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務づけられました。（不動産登記法第76条の2第1項）
「正当な理由」がないのに、その申請を怠った時は10万円以下の過料の適用対象になります（同法第164条第1項）。
また、住所や氏名の変更をした場合、変更の日から2年以内に登記をしないと、5万円以下の過料の対象になります。
法務省の「相続登記の申請義務化特設ページ(https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00590.html)」では、わかりやすいフローチャートが公開されています。対応に迷われたときは、こちらよりご確認いただけます。
↑クリックすると法務省特設ページへ飛びます。
ずっと前に相続した不動産は、令和9年3月31日までに登記を。
この相続登記の申請義務化の施行日は令和６年４月１日ですが、施行日より前に相続によって不動産を取得した場合であっても、相続登記申請の義務があります。
相続登記をしていない場合には、相続登記の申請義務化の対象です。
令和９年３月３１日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が令和６年４月以降の場合は、その日から３年以内）に相続登記をする必要があります。
過料されない「正当な理由」とは？
相続登記の申請を怠った時は、過料が科されます。
もし、「正当な理由」があると認められた場合は、過料通知は行われません。
「正当な理由」は、相続登記の申請義務の履行期間内において、以下のような事情が認められる場合を差します。
(1)相続登記の義務のある相続について、相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合
(2)相続登記の義務のある相続について、遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているために相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
(3)相続登記の義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
(4)相続登記の義務を負う者が配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護等に関する法律（平成１３年法律第３１号）第１条第２項に規定する被害者その他これに準ずる者であり、その生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合（いわゆるＤＶなど）
(5)相続登記の義務を負う者が経済的に困窮しているために、登記の申請を行うために要する費用を負担する能力がない場合
もし遺産分割協議が長引いた場合の救済措置
遺産分割協議が長引いている場合の「救済措置」として、相続人申告登記制度というものも新設されます。
これは、相続人のうち誰がどの不動産を相続するかなどの具体的な内容が決まってないことが理由で相続登記ができない場合に利用できるものです。
相続人となる人が住所・氏名などの必要情報の届出をあらかじめしておけば、相続開始から3年以上経過しても過料の対象とはなりません。
ただし、これは相続登記そのものではなく「相続人が判明していること」を届出ることで、一時的に相続登記の義務を果たしたとみなされるわけですが、あくまで「元の所有者が亡くなった」ということを示すに過ぎません。そのため、遺産分割協議がまとまって相続人と相続内容が決まったら、改めて名義変更登記を、きちんと行う必要があります。
登録免許税の免税措置（令和7年3月31日まで）
相続登記を促進するため、以下の1又は2に該当する土地の相続登記についての登録免許税の免税措置が設けられています。（免税期間：令和7年3月31日まで）
- 不動産の価額が100万円以下の土地に係る相続登記
- 相続により土地を取得した者が相続登記をせずに亡くなった場合の相続登記被相続人Ａから相続人Ｂが相続により土地を取得し、相続登記をしないままＢが亡くなった時は、Ｂがするはずだった相続登記での登録免許税をＣが負担する必要はない＝免税となります。
遺産相続の分割協議期間は10年が限度
相続人の間で遺産分割協議がなかなか進まず、相続内容の詳細が決まらないから、相続登記が行われないという事が理由になるケースも多々あります。
分割協議が継続している間は相続登記もなされないため、協議が長引くことで相続人が亡くなってしまい、さらに新たな相続人（代襲相続）が生まれ…と事態がどんどんややこしくなるという事例も少なくありませんでした。
このような事態を防ぐために、「遺産相続の分割協議期間は10年間を限度とする｣という内容も、今回の改正に盛り込まれています。
10年経っても遺産分割協議がまとまらない場合は、「法定相続に従った割合で分割する」ことになったのです。
もし法定相続通りの割合ではない分割を望んでいる相続人がいる場合は、特に遺産分割の協議を急ぐ必要があるといえます。
相続放棄について
相続放棄とは、相続人としての地位や権利を手放すための法律上の手続きです。
言い換えると相続人が相続放棄すると不動産を相続する権利が無くなるので相続登記に関与する必要もなくなります。
ただ注意しなければならないことは、一度相続放棄をしてしまうと放棄したい財産（不動産）だけではなく亡くなった方の全ての財産について相続する権利が無くなることです。一部の不動産は相続放棄して、他の財産は相続するは出来ません。
もう一つ注意したいのが、相続放棄には相続の開始を知った日から３カ月以内に家庭裁判所に申立てなければならないという期限があることです。
一般的に、時間が経ちすぎると代替わりがおき法定相続人が増え複雑化しがちで遺産分割がより困難になります。
登記の手間や費用により先延ばしにするのではなく早めの対応をお勧めします。
ご自分で登記の手続きをしても問題ありませんが、相続人や不動産が多い場合は司法書士に依頼してもいいかと思います。
もし、相続税申告を依頼した税理士や顧問税理士がいる場合は、その税理士から相続登記に慣れた司法書士を紹介してもらってもいいでしょう。
